등기부등본 확인 방법, 전세 계약 전 갑구·을구 위험 신호 순서
전세 계약 전 등기부등본을 표제부·갑구·을구 순서로 직접 확인하는 방법과 보증금 안전을 계산하는 예시를 정리했습니다. 수수료와 발급 절차는 인터넷등기소에서 확인하세요.
공식 자료 기준으로 확인한 내용입니다.
이 글의 목차
전세 계약 전 등기부등본 확인은 표제부로 집이 맞는지 대조하고, 갑구로 실제 소유자와 압류 기록을 보고, 을구로 보증금보다 앞선 빚을 계산하는 순서로 끝냅니다. 세 부분을 모두 확인하면 계약 상대방에게 집을 빌려 줄 권한이 있는지, 그리고 경매로 넘어갔을 때 보증금이 얼마나 안전한지 판단할 수 있습니다.
등기부등본은 집의 법적 상태를 기록한 공적 문서입니다. 중개업소가 보여 주는 사본만 믿지 않고 계약 당일 직접 열람하는 것이 기본입니다. 아래 내용은 전월세 계약을 앞둔 임차인이 계약서에 서명하기 전에 그대로 따라 하기 좋게 정리했습니다.
- 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 직접 열람하거나 발급받습니다. 수수료는 공식 안내에서 확인합니다.
- 표제부: 계약서의 동·호수, 면적과 등기부 주소가 같은지 확인합니다.
- 갑구: 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지, 압류·가압류·경매개시 기록이 있는지 봅니다.
- 을구: 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더해 시세보다 여유가 있는지 계산합니다.
- 위험 신호가 보이면 계약 조건을 다시 협의하고, 확인 결과를 특약으로 남깁니다.
등기부등본은 어디서 어떻게 확인하나요?
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 계약 전에 권리관계만 보려면 열람용이면 충분하고, 제출이나 증빙이 필요하면 발급용을 받습니다. 아래 표는 두 방식의 차이를 한눈에 비교한 것입니다.
| 구분 | 열람 | 발급 |
|---|---|---|
| 주된 용도 | 계약 전 권리관계 확인 | 제출·증빙용 출력 |
| 수수료(확인 시점 안내 기준) | 700원 | 1,000원 |
| 계약 판단에 쓰기 좋은 경우 | 중개사 사본과 실제 상태를 대조할 때 | 계약 상대방에게 공식 문서를 보여 줘야 할 때 |
수수료는 시기에 따라 바뀔 수 있으므로 2026년 10월 기준 금액은 인터넷등기소 공식 안내에서 다시 확인해야 합니다. 발급본 하단에는 열람 또는 발급 일시가 적혀 있습니다. 며칠 전 발급본이라면 그사이 근저당이나 가압류가 새로 등록됐을 수 있으므로 계약 당일과 잔금일에 두 번 열람하는 것이 안전합니다.
표제부에서 계약할 집이 맞는지 어떻게 대조하나요?
표제부에서는 주소, 면적, 건물 구조를 계약서와 맞춥니다. 표제부 주소와 계약서 주소가 다르면 전혀 다른 부동산을 확인한 셈이므로, 동·호수와 층수까지 한 글자씩 대조하는 습관이 필요합니다.
빌라나 다세대주택처럼 한 건물 안에 여러 호수가 있는 곳은 호수마다 소유자와 권리 상태가 다를 수 있습니다. 건물 전체의 정보가 아니라 계약하려는 호수의 등기부를 열람하는 것이 기본입니다. 등기부 면적이 실제 계약 면적과 차이가 나는 경우에는 중개사에게 근거를 물어보고 계약서에 면적을 명시합니다.
갑구에서 소유자와 위험한 기록을 어떻게 보나요?
갑구에서는 현재 유효한 소유자가 계약 상대방과 같은지를 가장 먼저 확인합니다. 소유자가 아닌 사람과 계약하면 보증금을 돌려받기 어려워지므로, 이 단계는 건너뛰면 안 됩니다. 공동소유 부동산이라면 소유자 전원의 동의가 필요한지도 함께 살펴봅니다.
갑구에는 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁등기 같은 기록도 나타납니다. 이런 기록이 있으면 계약을 멈추고 중개사에게 원인과 해소 여부를 확인해야 합니다. 상대방이 대리인이라면 위임장과 소유자의 신분 확인 자료를 함께 요청하는 것이 좋습니다.
을구에서 보증금보다 앞선 빚은 어떻게 계산하나요?
을구에는 근저당권, 전세권, 임차권등기처럼 소유권 이외의 권리가 적힙니다. 이 집을 담보로 잡힌 빚이 얼마인지 보여 주는 곳이므로, 여기서 확인한 금액을 내 보증금과 더해 시세와 비교하면 보증금의 안전 여유를 가늠할 수 있습니다.
근저당 금액은 채권최고액으로 적혀 있는데, 실제로 빌린 돈보다 높게 잡혀 있는 경우가 있습니다. 그래서 먼저 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산하고, 실제 대출 잔액은 중개사나 금융기관을 통해 따로 확인합니다.
아래는 가상의 조건으로 계산해 본 예시입니다. 집 시세 2억 원, 내 보증금 6,000만 원이라고 가정했으며 실제 시세나 금액이 아닙니다.
| 구분 | 선순위 근저당 채권최고액 | 내 보증금 | 합계 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 사례 A | 8,000만 원 | 6,000만 원 | 1억 4,000만 원 | 70% |
| 사례 B | 1억 4,000만 원 | 6,000만 원 | 2억 원 | 100% |
사례 B는 빚과 보증금의 합이 시세와 같아서, 경매가 진행되면 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있는 구조입니다. 사례 A처럼 합계가 시세보다 낮더라도 다른 선순위 임차인이 있으면 결과가 달라지므로, 임차인 현황도 함께 확인해야 합니다.
시세는 한 곳의 호가만으로 판단하면 과대평가하기 쉽습니다. 여러 시세 자료와 중개사 설명을 함께 비교한 뒤 계산에 넣으세요.
계약 전 체크리스트는 어떤 순서로 진행하나요?
체크리스트는 실제로 진행하는 순서대로 적었습니다. 각 단계에서 자주 막히는 지점도 함께 짚었습니다.
- 계약 당일 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 열람합니다. 중개업소가 준 사본은 참고용으로만 씁니다. 자주 막히는 지점은 공동명의 집일 때 열람 대상이 여러 명이라는 점입니다.
- 표제부에서 계약서의 주소, 동·호수, 면적을 맞춥니다. 호수 하나가 다르면 계약을 중단합니다.
- 갑구에서 현재 소유자와 계약 상대방, 신분증 명의가 같은지 확인합니다.
- 갑구의 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 기록이 있는지 살핍니다.
- 을구에서 근저당과 전세권, 임차권등기 금액을 적고 내 보증금과 합산합니다.
- 합계가 시세에 가까우면 보증금 조정이나 보증 상품 가입 가능 여부를 중개사와 협의합니다.
- 계약서 특약에 확인한 권리관계와 잔금 전 말소 조건을 적고, 잔금일에 등기부를 한 번 더 열람합니다.
계약 당일과 잔금일 두 번 열람하면 그사이에 새로 설정된 권리를 잡아낼 수 있습니다. 확인한 날짜와 시각을 메모해 두면 나중에 근거로 쓰기 좋습니다.
자주 묻는 질문
등기부에 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다는 사실만으로 계약이 불가능하다는 뜻은 아닙니다. 채권최고액과 내 보증금, 시세를 합산했을 때 여유가 있는지 보고, 잔금 전에 대출이 말소되는 조건을 계약서에 넣을 수 있는지 판단합니다.
등기부등본이 깨끗하면 안전한가요?
등기부에 문제가 없어도 실제 거주 중인 임차인 현황이나 세금 체납처럼 등기부에 드러나지 않는 사정이 있을 수 있습니다. 등기부는 필수 확인 자료이지만 전부는 아니므로 임차인 확인과 중개사 설명을 함께 챙깁니다.
계약 직전 마지막 점검
등기부등본은 계약 당일 직접 열람해 표제부, 갑구, 을구 순서로 확인하고, 결과는 계약서 특약으로 남기는 것이 핵심입니다. 두 번 열람하는 습관까지 들이면 계약 뒤에 생길 수 있는 위험을 줄일 수 있습니다. 열람과 발급의 수수료, 발급 방식은 대법원 인터넷등기소 공식 안내에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
참고한 공식 자료
이 글은 공개된 공식 자료를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 제도·금액·일정은 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 꼭 다시 확인하세요. 잘못된 내용은 문의로 알려 주시면 바로 고치겠습니다.
